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期内，政策主要聚焦物业服务的品质提升、行业规范监管以及创新拓展物业费支付渠道等，旨在确立服务标准、保障业主权益以及疏解物业费收缴难题。同时，财政部及住建部明确2026年中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，当中包括完整社区建设与小区配套设施改造等。
行业规模增长持续放缓，期内物企市拓维持较高热度过往一年物企“退盘”与“拓新”并行，总在管面积、合约面积仍保持增长态势，但增速持续放缓。同时，多数物企在管面积中第三方以及非住业态占比增长缓慢或出现下滑，多元化业态探索以及独立性提升面临明显阻力。期内，样本物企展现出较高的拓展热度，不同规模的企业在住宅、学校、医院、商企、产业及物流园、公共场馆、城市服务等领域均有斩获。
营收增速下滑，现金流支撑进一步减弱截至成稿，共计61家物企公布2025年业绩，其中营收共约3010.6亿元，平均同比增长率仅为1.6%。归母净利润约135亿元，同比增长了21.54%，主要系关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的明显提升影响。财务方面，物企应收账款及票据的增速与营收增速的“剪刀差”在缩小。在手现金总额（现金及现金等价物）呈现下滑态势，现金流支撑进一步减弱。
瑞森生活服务遭强制退市，业内并购整合加速4月9日，瑞森生活服务因未能在规定期限内履行港交所的所有复牌指引遭强制退市，根本症结是管治严重失效。期内，头部物管股总市值出现明显变动，碧桂园服务与万物云总市值进一步拉近，中海物业总市值则低于恒大物业及绿城服务。另外，期内行业收并购市场活跃度显著提升，相关交易呈现出“内部整合主导”的特征，重心从外部市场化扩张转向集团内部资源的深度梳理与归集。观点指数认为，当前业内并购整合有加速的迹象。
物企数智化提效成果显著，“AI+机器人”规模应用落地分析年报来看，物企数智化已取得了很明显的成效，工单处理提速、管理费率和人力成本双降等皆是证明。观点指数对40家样本港股上市物企近三个年度的人均创收数据来进行统计分析，结果显示，2023、2024、2025年人均创收均值分别为36.84万元、38.75万元、42.78万元，人均创收水平逐年稳步提升，整体呈现持续增长的态势。
本期，政策端一方面聚焦物业服务的品质提升与行业规范监管，通过发布“好房子”建设指南、地方性质量提升方案、专题部署治理明显问题等方式，明确物业服务标准，解决行业乱象，保障业主权益。另一方面是创新拓展物业费支付渠道，从制度上缓解业主的缴费压力，以应对当前缴费率下滑的挑战。
3月24日，住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》并面向社会公开征求意见，明确新时代的“好房子”，应当具备安全、舒适、绿色、智慧等特征。
针对住宅交付后的长效运维，《意见稿》提出要建立住房全生命周期安全管理长效机制，构建住宅建筑信息动态更新和安全风险隐患消除机制，全方面提升房屋安全保障水平。实施物业服务的品质提升行动，创新智慧物业服务模式，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务公司可以提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。
同期，多地持续助力物业服务的品质提升，围绕群众反映强烈的物业费质价相符、维修资金规范使用、设施设备更新维护、业主公共收益权益保障等问题，进一步细化监管举措和提升方向。
例如，泉州市印发《2026年物业服务的品质提升工作方案》，要求物业小区严格按合同约定提供服务，规范信息公示；深化小区公共收益“业账社审”监督管理模式，推广“物业管理小微权力监督小程序”，推动公共收益管理规范化、透明化。同时，建立国债支持老旧电梯更新项目储备库，对业主已达成一致但物业服务企业拖延申报的行为予以约谈。
还提出推进中心市区统管区住宅专项维修资金管理模式试点扩面，推动石狮、南安、安溪、永春、德化等地建立住宅专项维修资金管理系统，强化线上监管。提升服务覆盖率与质量，采取“先尝后买”、国企兜底、合并“大物业”等模式，力争年底前专业物业覆盖率达88%以上，并推动100个以上薄弱小区提质升级。
4月8日，上海房管局等召开2026年本市“治理物业服务明显问题”专题部署会，明确2026年是集中整治攻坚决战之年，要聚焦物业服务质价不符、侵占公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位和住宅老旧电梯更新不及时等重点问题，加强市、区、街镇三级联动和业务指导，对照时间节点加强调度和督导。
面对居民在经济下行周期的现金流压力和业主支付物业费意愿整体下降的情况，近年来允许住房公积金缴纳物业费成为重要的政策趋势之一。据观点指数不完全统计，已有包括苏州、泰州、杭州、蚌埠、长春、广州、深圳等在内的全国超20个城市出台了相关政策。
期内，合肥发布公积金新政，明确合肥市住房公积金缴存人及其配偶可提取住房公积金，用于支付合肥市行政区域内自有住房物业费。
观点指数认为，对物业服务行业而言，打通公积金支付物业费这一渠道，有助于提升业主的缴费能力与意愿，某些特定的程度上缓解物企当前面临的收费难和现金流紧张等痛点。
另外，上游房地产行业仍在深度调整阶段，今年以来也出现积极信号，正向更加平稳、健康、注重居住属性的新发展阶段迈进。
统计局多个方面数据显示，2026年1-3月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，房屋新开工面积下降20.3%，房屋竣工面积下降25.0%，新建商品房销售面积同比下降10.4%。但新建商品房销售面积及金额累计同比跌幅较1-2月有所改善，分别收窄3.1个和3.5个百分点。部分核心城市出现“点状复苏”态势，重点城市核心板块受捧，一、二线城市远郊和三、四线日，财政部、住建部明确2026年中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，计划评选不超过15个地级及以上城市，对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。
据悉，资金支持最重要的包含重点样板片区建设和机制建设2个方向，前者包括完整社区建设与小区配套设施改造，如社区公共服务设施与便民商业服务设施建设改造、公共活动场地提升、居住区配套市政设施优化改造等。
观点指数认为，当前物业服务行业挑战与机遇并存，增量红利消退与成本刚性上涨导致传统规模扩张模式失效，行业加速出清；但存量资产运营需求的爆发，正驱动企业向“城市服务商”转型，具备精细化运营与多元增值服务能力的高质量企业，将迎来价值重塑的窗口期。
在“质效并重”的发展策略指引下，过去一年，多数物企继续对物业管理项目组合进行主动优化，以进一步聚焦优势区域项目密度提升，将资源投放于高价值区域及核心城市。具体而言，长三角、大湾区、京津冀、西南核心城市群，以及其它一线、新一线与重点二线城市，成为项目拓展与获取的主要阵地。
从退盘情况去看，彩生活、中海物业等名列前茅，前者2025年终止合约管理建筑面积达到6124.9万平方米，涉及社区数目333个；后者2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米亦有所提升。
不过，受部分物企加强了拓新速率影响，物业行业的总体在管规模仍保持增长态势，但增速持续放缓。
据观点指数统计，50家样本上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，相较2024年底的74.2亿平方米同比增长了3.23%。其中，在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比逐步提升至26%。
同时，有39家物企披露了合约面积数据，相较2024年，有四家（恒大物业、雅生活服务、金茂服务、建业新生活）则不再披露。剔除这四家物企后，39家上市物企2025年末合约面积总计约为51.45亿平方米，较上年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%逐步提升至46%。
同时，行业在多元化业态探索以及独立性提升方面面临明显阻力，在管面积中第三方以及非住业态占比增长缓慢或出现下滑，整体推进效果没有到达预期。不过，头部企业在业态结构优化和第三方项目拓展上表现更为稳健，独立性与多元化水平显著优于行业整体，进一步拉大了与中小物企的未来发展差距。
据介绍，入驻后金地智慧服务将严格遵循政府监督管理要求，落实信息公开与规范运营，全面落地特色服务体系。其核心为“线上‘想家’平台+线°专属管家’”双轨模式，践行“恰到好处舒适”理念，提供7×24小时全天候响应。同时，将针对性破解社区治理痛点，围绕顶豪业主需求，升级私密安防、雕琢园林景观，打造兼具高端格调与人本温度的专属归家体验。
商业物业方面，融创服务与徐州杉杉奥特莱斯广场正式达成全面物业运营合作，前者将以其在商业综合体领域的深厚积淀与系统化运营能力，为该项目注入全新服务动能，助力项目从“微度假文旅商业”向“高端文旅奥莱”跨越。
资料显示，徐州杉杉奥莱2022年9月开业，是淮海经济区首家沉浸式微度假商业综合体，也是杉杉商业集团在江苏的首店项目。融创服务将全面承接其物业运营管理，涵盖安全、清洁、设备维护、能源管理及商户装修管控等综合服务，并针对项目开放式布局、潮汐客流、商业调铺频繁等特点，量身定制以“安全守护、业务连续、品质呈现”为核心的服务方案。
办公物业方面，卓越商企服务正式入驻了vivo深圳维沃大厦，为其提供全委托物业服务及专项服务，管理面积超13万平方米，这也是该公司在智能终端制造的又一次重要拓展。
针对该大厦的超高层建筑特性与企业定位，卓越商企服务以超百人的专业团队为基础，塑造高品质服务体验。核心包括深度参与项目建设前介至稳定办公运营全周期，在承接查验、设备调试、系统优化等关键环节提供专业方面技术支持，确保设施设备高效、稳定、环保运行。拓展多元空间服务，针对大厦内研发办公、展示交流、员工生活等不同场景提供定制化服务支持等。
园区物业方面，今年一季度以来招商积余旗下招商设施实现市场拓展多点突破，接连中标ATL-宁德新能源W区、ATL-宁德新能源五里洋区、阿里巴巴南通金属园等五个标杆项目，业务版图覆盖高端制造园区、总部办公、IDC数据中心等核心业态。
据悉，招商设施致力于提供“一站式IFM综合解决方案”，服务不仅涵盖环境管理与空间秩序维护，更深度延伸至厂务设施与动力保障等高壁垒技术领域。目前，该公司已在无尘室/洁净室精密运维、FMCS智能厂务集控、特种设施管控等高精尖环节积累显著优势，构建起差异化竞争壁垒。
公建物业领域，部分物企持续加大对学校、医院、交通枢纽、公共场馆等业态的拓展力度，呈现出明显的赛道聚焦与深耕态势。
其中，中海物业期内正式进驻香港四大出入境口岸项目，为其提供专业保安服务；同时中标香港中医医院管理服务合约，提供为期两年的综合管理服务；中标香港警务处警察机动部队总部（PTU）服务合约，为其提供为期三年的专业保安服务。
资料显示，目前中海物业稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的头部地位，在香港物业管理市场中份额占比持续排名第一。以营收来看，该公司2025年来自香港和澳门的收入约为24.69亿元，占总收入的比例约为16.5%。
城市服务方面，东莞家宝园林绿化公司在33家供应商（包括11家上市公司）的激烈竞争中成功中标海南省昌江黎族自治县“城市大管家”项目，项目采购预算为2.81亿元，最终以2.76亿元成交，服务期为3年。
该项目的主要特征是明确要推进“环卫+无人驾驶”试点，计划规模化投入各类无人设备共计19辆（不含5台无人机），包括无人洗扫一体车、无人扫地车和无人清洁船等。
总体上，城市环卫赛道正向“环卫+园林+市政+智慧技术”的全域运维升级，企业一定具备一体化服务与智能化落地能力（如无人驾驶设备应用）。
截至成稿，A股+港股共有61家上市物企公布了2025年业绩。受行业持续对低效项目出清，管理规模增长放缓的影响，过去一年物业行业整体营收虽保持增长，但增速进一步放缓；同时，营收下滑的物企占比有所提升，头部物企与小型物企间的差距也在进一步扩大。
观点指数统计，61家样本物企2025年共计营收约3010.6亿元，平均同比增长率仅为1.6%，较2024年度的增长率均值下降3.07个百分点，呈现连续下滑的态势。其中，录得营收下滑的物企共29家，占比48.3%，较2024年的占比35.5%提升12.8个百分点。营收超过百亿的上市物企共有9家，与去年数量一致。
以具体企业来看，碧桂园服务、万物云、招商积余营收规模位列行业前三，分别为483.54亿元、372.72亿元，192.73亿元，同比分别增长9.9%、2.7%以及12.23%。对比2024年，绿城服务下滑至第四位，营收191.64亿元，同比增长7.1%。
据观点指数统计，61家样本上市物企2025年共计录得归母净利润约135亿元，较2024年度总归母净利润约111.07亿元同比增长了21.54%。毛利率均值较2024年度的21.82%略微下降0.84个百分点至20.98%。净利率均值较2024年度的3.64%同比增长1.05个百分点至4.69%。录得净亏损的物企数量为11家，较2024年13家的数量有所下降。
分析来看，物业服务品质提升的投入加大、并购标的业绩未达标引发的商誉减值、应收账款减值计提，以及部分高毛利增值业务的收缩，仍是制约物业企业利润水准提升的主要影响因素。
分主营业务来看，基础物管服务仍是业绩的压舱石，对物企总体收入贡献普遍在70%左右，57家样本物企该业务板块的增长率均值约为6.17%，较2024年度9.68%增长率有所下滑。其中，有12家物企基础物管服务同比下降，较上年的9家数量有所增长。新大正、星悦康旅、弘阳服务下滑幅度较大，分别同比下降12.22%、11.6%以及8%。
社区增值服务仍呈现分化，一部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的迅速增加，亦或提升了盈利能力；但更多物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务及结构优化影响，收入及盈利出现下滑。
据观点指数统计，披露社区增值服务收入的42家物企中，约45.2%的物企该业务录得同比增长，最高增幅为90.5%；另外54.8%的物企该业务录得同比下滑，最大降幅为-40.1%。
非业主增值服务则呈现深度收缩与战略剥离态势。一方面受到期内房地产市场开发及销售低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少的影响；另一方面，物企积极切割来自地产方的风险，倾向于稳健经营。受此双重因素影响，该板块收入滑坡明显，对整体收入的贡献进一步下滑。
财务方面，过往一年受业主支付能力减弱，空置房与法拍房增多、关联方开发商欠费及长账龄应收款占比攀升等影响，物企应收账款回收困难，回款风险与经营成本大幅上升。
过程中，不少物企视回款为首要经营任务，为此建立了更具执行力的责任及激励机制；亦有物企建立了数字化的回款管理系统，助力现金流管理提质增效。
从效果来看，截至2025年末，61家上市物企应收账款及票据总额约为996.54亿元，较2024年末的总计963.56亿元同比增长3.42%。整体上，应收账款及票据与营收两者增速的“剪刀差”在缩小，意味着行业正进入经营质量筑底阶段。
期内，受到业内收并购、资产购置及分红支付等支出，叠加整体回款周期拉长与主动收缩低效业务等影响，2025年末物企在手现金总额（现金及现金等价物）呈现下滑态势；经营活动现金流净额对净利润的覆盖较弱，大多数上市物企这一覆盖倍数小于1倍。
据观点指数统计，2025年末61家上市物企现金及现金等价物总计约为1075.72亿元，较2024年末的1152.73亿元同比下降约6.7%。
不过，头部物企凭借多元化的项目结构、积极的回款举措、更低的应收风险与更强的经营造血能力，现金储备更为充裕，整体财务韧性依旧显著优于中小型物企。
4月9日，瑞森生活服务被香港联交所强制取消上市地位，成为港股首家因治理问题被强制退市的物业企业，也是继蓝光嘉宝服务、华发物业等四家主动私有化退市的物企之后，第五家离开港股市场的物管公司。
这次退市的直接原因是该公司未能在规定期限内履行港交所的所有复牌指引。但管治严重失效才是根本症结。具体表现为激烈的控制权之争以及创始人挪用约1.2亿港元上市款项等重大违反相关规定的行为，导致其不足以满足“证明公司适合继续上市”的监管要求。
观点指数认为，这一事件意味着物业行业过往“重上市、轻治理”的粗放发展模式正式终结，对于仍在长期资金市场或寻求上市的物企而言，健全的内部治理体系与风险管控能力，将是维系上市地位与实现可持续发展的生命线。
期内，物管股整体延续下滑态势。观点指数监测的40家样本港股物企本期录得平均区间跌幅0.6%，较上个报告期4.54%的跌幅有所收窄。总体估值水平显而易见地下降，截至最新收盘日市盈率（TTM）均值为11.62倍，上个报告期末为12.66倍。
具体来看，样本物企区间涨幅位列前三的分别为恒大物业（+18.18%）、时代邻里（+15.2%）及建发物业（13.67%）。区间跌幅位列前三的分别为建业新生活（-32%）、星悦康旅（-20.51%）以及融创服务（-16.22%）。
总市值方面，超过百亿港元的物企继续是七家，其中，华润万象生活以1077.8亿港元位列第一。碧桂园服务与万物云总市值进一步拉近，截至期末分别为203.53亿港元以及203.47亿港元。中海物业总市值则下降至133.66亿港元，已低于恒大物业（140.54亿港元）以及绿城服务（139.67亿港元）。
4月10日，建发国际、建发物业发布联合公告，两家公司的附属公司厦门益睿与关联方厦门建发及厦门华益签订谅解备忘录，将以现金形式收购联发物业及建发城服100%的股权。
公告称，通过收购建发城服，建发物业将拓展城市服务业务板块，实现从小区服务到城市服务的迈进，主营业务更加多元化，丰富收入来源。通过收购联发物业，建发物业将扩充物业管理面积，提升核心城市的管理浓度，扩大规模效益，从而有助于增加物业管理业务的收入和盈利规模。
据悉，建发物业管理层在业绩会上表明，计划“十五五期间”通过外拓、并购及内部协同扩大规模，提升非住业态占比等。并明确说“争取2030年再造一个建发物业”，在规模、利润、服务品质及运营效率等综合能力上跻身行业前列。
这次整合便是达成上述战略目标的关键步伐，意在逐渐增强该公司的竞争优势和可持续发展能力，加快构建大物业综合服务体系。
4月17日，泓盈城市服务拟以4954.35万元收购湖南力唯中天科技发展有限公司100%股权。本次交易构成关联交易，转让方包括控制股权的人城发集团（持股51%）及五名个人股东（合计持股49%），对价依据资产基础法评估确定。
公告介绍，此次收购旨在完善集团在智慧城市及数字化转型领域的业务布局，增强智能化服务能力。通过整合目标公司在智能系统工程、软件研发及城市运营方面的技术资源，公司意在提升综合竞争力，加速向区域领先的城市综合服务商战略升级。
据悉，转让方承诺业绩保证期内（3年）累计“承诺净利润”不低于2400万元，并设定了外部市场拓展业绩目标。若未达标，转让方需以现金进行补偿。同时，对价支付与业绩承诺及应收账款回收情况挂钩，设置了分期支付及扣减机制。
观点指数认为，当前业内并购整合有加速迹象。最新的业绩会上，保利物业明确超120亿现金将投向收并购、核心能力建设与培育新增长极等。据其管理层介绍，当前行业并购估值已回归理性，计划围绕“十五五”战略采取更积极的动作，聚焦住宅物管及能源管理、工程服务、运营服务等产业链上下游标的，在审慎财务纪律下精准推进优质并购。
目前，物业服务行业正从传统的劳动密集型模式，向技术驱动型和全链条城市综合服务商转型，数智化发展能力已成为衡量企业长期竞争力的核心维度之一。
从年报来看，物企数智化已取得了很明显的成效。例如工单处理提速、管理费率和人力成本双降，以及AI数字员工与智能客服实现全天候响应，大幅度降低后台行政与沟通成本。同时，依托AIoT与数字孪生技术实现的能源智管与设备远程监控，有效压降能耗支出，并支撑业务向城市公建服务、IFM业务以及能源管理等高阶领域精准拓展。
融创服务2025年积极调整组织架构，减少管理层级、缩小管理半径、高效触达一线；同时得益于AI科技的应用，提效成果显著，销售及管理费用同比降低约25%，销售及管理费率约6.9%，同比降低约2.1个百分点。
整体上，物业暨城市服务行业的数智化发展正跨越“单点工具应用”阶段，全面迈向“AI智能体+机器人+人”深度协同的规模化实战期。
并且，企业不再单纯追求技术堆砌，而是致力于构建全域智能运营体系，通过AI大脑指挥机器人集群与员工高效配合，在解决人力短缺与成本刚性的同时，实现服务效果提升与价值重构。
观点指数对40家样本港股上市物企近三个年度的人均创收数据来进行统计分析。结果显示，样本企业2023、2024、2025年人均创收均值分别为36.84万元、38.75万元、42.78万元，人均创收水平逐年稳步提升，整体呈现持续增长的态势。
世茂服务以数字化降本、智能化提效为主线，深化AIoT、物联网等技术在能源管理领域的落地应用，构建起智能化、精细化的能耗管控体系。同时，落地清洁机器人、智能巡检设备等智能技术应用，以智能化设备替代传统人工操作，提升作业效率，减少人工操作带来的浪费，推动能耗成本结构的系统性重构。
金茂服务2025围绕“经营数字化”、“运营数字化”两条主线，结合智能物联部署了多个项目。比如，在IFM等办公场景内，部署清洁机器人、文件派送机器人，通过智能调度、高效运作，提升客户办公效率及客户体验。在服务设备上，以智能设备、安防机器人等无人设备投入提升人效。在业务提质方面，通过整合能源运维业务，在绿色低碳领域迈出坚实一步。
总结而言，科技赋能已成为行业共识，业内正着力推进AI、物联网、机器人、无人机设备等新兴科技在具体应用场景的落地，以此推动行业向数智化、精细化治理转型。
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